La Française REM : avis, performances et SCPI en 2025

Présentation de La Française REM, société de gestion immobilière

Historique et positionnement du groupe

Fondé en 1975, le groupe La Française s’est imposé comme un acteur incontournable de la gestion d’actifs en France. La Française REM, sa filiale dédiée à l’immobilier, revendique la première place en France et une position dans le top 10 européen des sociétés de gestion immobilières. Cette réussite s’appuie sur une taille critique significative : la maison mère, La Française AM, gère plus de 50 milliards d’euros d’encours et pilote 58 fonds d’investissement.

La solidité financière du groupe est renforcée par son actionnariat. Filiale du Crédit Mutuel Nord Europe, La Française REM bénéficie de la stabilité et des ressources d’un grand groupe bancaire mutualiste. Ce soutien est un gage de confiance pour les épargnants, même si, comme nous le verrons, la gestion des retraits peut parfois poser question.

Le groupe se diversifie au-delà de la pierre-papier classique, avec des activités dans les terrains agricoles, la gestion d’actifs et les fintechs. Cette diversification, couplée à une stratégie d’investissement européenne (Allemagne, Royaume-Uni, Irlande, Pays-Bas), vise à offrir des relais de croissance et à mutualiser les risques sur différents marchés.

Panorama des SCPI gérées par La Française REM

Le catalogue de La Française REM est l’un des plus complets du marché français, avec 26 SCPI réparties en trois grandes familles : 8 SCPI d’entreprise (immobilier tertiaire et commerces), 9 SCPI fiscales (dispositifs Pinel, Malraux ou Déficit Foncier) et 1 SCPI viticole. Cette diversité permet à chaque épargnant de trouver un support adapté à son profil, qu’il cherche un revenu complémentaire, une optimisation fiscale ou une diversification patrimoniale.

Parmi les références les plus connues, on retrouve LF Grand Paris Patrimoine, positionnée sur les actifs tertiaires de la région Île-de-France, et LF Opportunité Immo, axée sur les opérations à plus fort potentiel de valorisation. Mais ce sont surtout les deux SCPI historiques qui structurent l’offre : Épargne Foncière et Crédit Mutuel Pierre 1, distribuées en priorité par le réseau bancaire du Crédit Mutuel Nord Europe.

Le ticket d’entrée varie fortement selon la SCPI choisie : comptez 670 € pour une part d’Épargne Foncière, 285 € pour une part de Crédit Mutuel Pierre 1, mais jusqu’à 1 550 € pour certaines SCPI plus récentes. Les tickets minimums de souscription oscillent donc entre 670 € et 1 550 €, ce qui rend l’accès possible pour des budgets modestes, même si les frais de souscription (souvent 9 %) restent à intégrer dès le départ.

• 26 SCPI au catalogue complet de La Française
• LF Grand Paris Patrimoine actifs tertiaires franciliens
• LF Opportunité Immo stratégie de valorisation renforcée
• Épargne Foncière SCPI historique du groupe
• Crédit Mutuel Pierre 1 support distribué en agences
• 670 € à 1 550 € tickets minimums selon la SCPI

Analyse des performances et rendements des SCPI La Française

L’analyse des performances des SCPI gérées par La Française REM révèle une tendance de fond préoccupante : une baisse moyenne des prix de part de -18,96 % sur la période 2015-2025 pour un échantillon de 4 SCPI de la gamme. Ce constat s’accompagne de rendements souvent inférieurs à la moyenne du marché, ce qui interroge sur la valorisation à long terme de ces supports.

Le cas de la SCPI Épargne Foncière est particulièrement illustratif. Son prix de souscription a été réduit de 835 € à 670 € en janvier, soit une diminution de 19,8 % en une seule décision de la société de gestion. Cette baisse vise à réaligner le prix de part sur la valeur de reconstitution de 704,15 €, mais elle pénalise directement les associés existants.

| SCPI | Prix de part (2025) | Taux de distribution | Évolution sur 10 ans |
|——|———————|———————-|———————-|
| Épargne Foncière | 670 € | 4,50 % | -19,8 % |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | 285 € | Moyen de gamme | Impactée par le tertiaire |

Pour Épargne Foncière, la performance globale annuelle (PGA) s’établit à 4,86 %, un niveau en dessous des meilleures SCPI du marché. Le taux de distribution annuel ressort à 4,50 %, porté par un parc de 419 immeubles et 661 locataires. Le taux d’occupation financier (TOF) atteint 89,20 %, un chiffre correct mais qui reflète une vacance locative non négligeable. La société de gestion cherche à dynamiser le portefeuille : les cessions d’immeubles ont généré 37,6 M€, et la collecte s’est établie à 30 millions d’euros en 2024.

Les écarts de performance entre les SCPI de La Française soulignent l’importance d’analyser chaque véhicule individuellement avant de souscrire, en particulier la répartition sectorielle : le secteur tertiaire (bureaux) représente 86,4 % du patrimoine de Crédit Mutuel Pierre 1, un poids qui amplifie la sensibilité aux retournements du marché des bureaux.

Avis et expériences des investisseurs sur La Française REM

Retours d’expérience et problèmes de liquidité

Les retours d’expérience publiés sur des plateformes indépendantes comme Trustpilot dressent un tableau contrasté, où les témoignages négatifs prédominent nettement. Sur les 8 avis reçus au cours des 12 derniers mois, la majorité exprime une vive déception, certains épargnants allant jusqu’à conseiller de « fuir » la société ou dénonçant un fonctionnement qu’ils qualifient de « système pyramidal ».

Le problème le plus fréquemment cité concerne la liquidité des parts. Un investisseur témoigne avoir tenté de vendre ses parts pendant 2 ans sans succès, une situation qui le laisse dans l’incapacité de récupérer son capital. Ce blocage s’accompagne souvent d’un sentiment d’abandon, le service client étant jugé inefficace et les interlocuteurs régulièrement injoignables. Un autre cas rapporté fait état d’une succession bloquée pendant 5 mois, avec 15 000 € de revenus fonciers non versés aux héritiers, illustrant les difficultés rencontrées par les familles dans des moments pourtant déjà éprouvants.

Face à ces signalements, La Française indique traiter les demandes de retrait en cours depuis 2020, une réponse qui ne rassure pas les épargnants concernés, dont certains attendent toujours une issue favorable.

Analyse de la baisse des prix de part

Au-delà des retours subjectifs, l’analyse objective des chiffres confirme une tendance préoccupante. La baisse moyenne de -18,96 % enregistrée pour 4 SCPI de La Française REM entre 2015 et 2025 traduit une dépréciation significative du capital investi.

Le cas de la SCPI Épargne Foncière est particulièrement parlant : son prix de part est passé de 835 € à 670 € en janvier 2025, soit une réduction de 19,8 %. Cette baisse a des conséquences concrètes et directes sur les épargnants. Un exemple cité rapporte le cas d’un investisseur ayant placé 49 500 € via le Crédit Mutuel ; à la revente, la diminution de valeur du fond atteint 20 % dans le cadre d’une succession, amputant fortement le capital transmis aux héritiers.

Sur l’échelle SRRI, une SCPI se positionne généralement avec une volatilité maximale de 5 % et un niveau de risque de 3/7, considéré comme faible. Cette classification théorique contraste avec l’expérience vécue par certains associés, pour qui la perte de valeur a dépassé le cadre d’une simple fluctuation. Ces éléments invitent à une lecture prudente des rendements passés et à une évaluation réaliste du risque de perte en capital avant tout investissement.

Chiffres clés et stratégie d’investissement de La Française REM

Indicateurs financiers des principales SCPI

La lecture des indicateurs de la SCPI Épargne Foncière, fleuron du groupe, permet de comprendre l’ampleur et la dynamique de la société de gestion. Cette SCPI affiche une capitalisation de 4,14 milliards d’euros, un montant qui en fait l’une des plus importantes du marché français.

• Épargne Foncière : capitalisation de 4,14 Mds€.
• 57 289 associés au total.
• 419 immeubles en portefeuille.
• TOF Épargne Foncière : 89 %.
• Valeur de reconstitution : 704,15 €.

Le portefeuille est significatif, avec 419 immeubles pour 661 locataires, ce qui montre une certaine concentration des baux. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) s’établit à 89,20 %, un niveau correct mais en deçà des meilleures SCPI du marché.

La valeur de reconstitution de 704,15 € est supérieure au prix de part de 670 €. Cet écart indique que le patrimoine est valorisé au-dessus du prix auquel les parts sont actuellement échangées.

Positionnement stratégique et critères ESG

La stratégie de La Française REM repose sur une double approche. D’un côté, des SCPI de rendement comme Épargne Foncière, dont le patrimoine est composé aux trois quarts de bureaux. De l’autre, des SCPI fiscales et des véhicules plus spécialisés.

Le secteur tertiaire représente 86,4 % du patrimoine de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1. Cette exposition forte aux bureaux explique en partie la sensibilité du fonds aux évolutions du marché de l’immobilier de bureau, notamment en Île-de-France.

Le groupe intègre des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans sa gestion, avec une volonté de diversification vers des actifs alternatifs comme la santé, les hôtels ou les parkings. Cette diversification est pensée pour réduire la dépendance aux bureaux et capter de nouvelles sources de revenus locatifs.

Frais, souscription et modalités d’investissement dans les SCPI La Française

Investir dans les SCPI de La Française REM implique de bien comprendre la structure de coûts. Pour la SCPI Épargne Foncière, les frais de souscription s’élèvent à 9 % du montant investi, tandis que les frais de gestion représentent 12 % sur les loyers encaissés. À titre de comparaison, la moyenne du marché se situe souvent autour de 10 % à la souscription et de 10 à 12 % pour la gestion. Le délai de jouissance est fixé à 1 mois pour Épargne Foncière, ce qui signifie que la rentabilité de votre investissement ne démarre qu’après cette période.

La souscription s’effectue directement via le site de La Française ou par l’intermédiaire de courtiers partenaires. Les tickets minimums d’entrée varient selon les fonds, avec des prix de part allant de 670 € pour Épargne Foncière à 285 € pour Crédit Mutuel Pierre 1. L’investissement peut également se faire via des contrats d’assurance-vie comme Linxea Spirit 2 ou Placement-direct Vie. Pour toute question, le service client est joignable au 01 44 56 10 00 ou par email à l’adresse ré[email protected].