Investissement locatif Besançon : prix, rendements et quartiers rentables en 2025
Pour investir dans l’immobilier à Besançon, ciblez les petites surfaces pour un rendement jusqu’à 7 %.
- Studios/T1 : le meilleur rendement brut, de 6,5 % à 7 %.
- Loyer au m² des studios : 19 €/m², le plus élevé du marché.
- Délai de vente record : un studio se vend en seulement 47 jours.
- Demande locative portée par 25 000 étudiants et jeunes actifs.
- Location ultra-rapide : studio ou T2 loué en 12 jours en moyenne.
Prix au m² et tendances du marché immobilier à Besançon
Le marché bisontin affiche un prix médian de 2 600 €/m² pour les appartements, un niveau accessible qui attire les investisseurs. La ville a connu une hausse de 20 % des prix après la pandémie, confirmant l’attractivité d’un territoire où la demande reste soutenue. Pour un investisseur, cette progression valorise le capital tout en maintenant des tickets d’entrée raisonnables.
Les délais de vente varient fortement selon la typologie des biens, ce qui donne des indications précieuses sur les segments les plus liquides :
- Studios/1 pièce (19 €/m² loyer) : délai de vente record de 47 jours, soit la rotation la plus rapide
- 2 pièces (15 €/m² loyer) : segment très recherché par les jeunes actifs et les petits budgets
- 3 pièces (12 €/m² loyer) : le cœur du marché familial, avec une demande équilibrée
- 4 pièces (11 €/m² loyer) : un volume de transactions moins élevé mais des rendements stables
Cette hiérarchie des prix au mètre carré montre que les petites surfaces, studios et T1, se louent plus cher proportionnellement (19 €/m²), ce qui améliore mécaniquement la rentabilité brute. À l’inverse, les grands appartements (T4) proposent des loyers de 11 €/m², plus abordables pour les familles mais offrant un rendement locatif moins élevé.
Le marché reste fluide : un studio se vend en moyenne 47 jours, tandis qu’une maison de 7 pièces peut nécessiter jusqu’à 112 jours. Cette donnée confirme que les petites surfaces sont le moteur de l’investissement locatif à Besançon, tant pour la rapidité de revente que pour le potentiel de revenus.
Rendement locatif à Besançon : chiffres et comparaisons
| Type de bien | Rendement brut moyen | Délai moyen de location |
|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 6,5 % à 7 % | 12 jours |
| T2 | 5,8 % à 6,5 % | 12 jours |
| T3 et plus | 5 % à 5,8 % | 15 jours |
Avec un rendement brut moyen de 6,5 %, Besançon se positionne favorablement par rapport à d’autres villes universitaires de taille similaire. Les petites surfaces (studios et T1) offrent les meilleures performances locatives, atteignant jusqu’à 7 % de rendement brut selon les estimations du marché. La demande est particulièrement forte pour ce type de bien, portée par les 25 000 étudiants et les jeunes actifs qui composent une part significative de la population bisontine.
Le délai moyen pour trouver un locataire est particulièrement court : 12 jours selon LocService. Ce chiffre illustre la fluidité du marché locatif bisontin et réduit les périodes de vacance locative. Les studios et T2 se louent le plus rapidement, tandis que les grandes surfaces (T3 et plus) demandent en moyenne 15 jours, un délai reste très compétitif.
Pour optimiser votre retour sur investissement, la location meublée permet de dégager environ 2 % de rentabilité supplémentaire par rapport à la location vide. Les colocations vont encore plus loin avec un gain de 6 à 8 % par rapport à une habitation classique. Ces deux stratégies nécessitent cependant une gestion plus active et un respect rigoureux des normes de superficie et de sécurité.
En prenant en compte les frais de gestion 7 % à 9,6 % pour une agence traditionnelle ou 3,9 % pour un service en ligne le rendement net moyen après charges et fiscalité se situe autour de 4 %. Ce niveau offre une base solide pour construire un patrimoine locatif durable dans la capitale comtoise.
Quartiers où investir à Besançon : focus par zone
La Boucle et Chaprais : cœur de ville et dynamisme
- Jeunes actifs et étudiants : 25 000 étudiants bisontins attirent ce public
- Commerces et services abondants : vie de quartier très animée
- Forte demande locative : délai de location moyen de 12 jours seulement
- Rendements stables et sécurisés : prix au m² plus élevé que la médiane à 2 600 €/m²
La Boucle, cœur historique de Besançon, et le quartier des Chaprais, plus vivant et commerçant, concentrent la demande des jeunes actifs et des étudiants. Les studios et T1 y affichent des loyers au m² parmi les plus hauts : jusqu’à 18,86 €/m² pour un studio. Avec 40 % des locataires qui restent moins de deux ans, la rotation est rapide, ce qui permet de réajuster régulièrement les loyers. Investir ici, c’est miser sur la liquidité du bien : un studio se vend en moyenne en 47 jours, un atout considérable pour sécuriser son placement.
Saint-Ferjeux et Saint-Jacques : résidentiel en mutation
- T2/T3 les plus demandés : locataires familiaux et fonctionnaires privilégient ces surfaces
- Saint-Jacques : pôle moderne : quartier en pleine métamorphose avec nouveaux équipements
- Prix au m² plus accessibles : inférieurs à la médiane bisontine de 2 600 €/m²
- Locataires familiaux et fonctionnaires : profil stable avec durée de location moyenne de 3 ans
Saint-Ferjeux et Saint-Jacques représentent le pôle résidentiel en mutation de Besançon. La demande porte surtout sur les T2 et T3, avec des loyers respectifs de 13,50 €/m² et 11,20 €/m². Ces zones attirent les fonctionnaires (21 % des cadres de 35-55 ans) et les familles cherchant un cadre calme. Le ticket d’entrée y est plus mesuré, avec un rendement brut pouvant atteindre 6,5 % sur les biens bien situés. La rotation des locataires y est plus lente : 25 % restent plus de cinq ans, ce qui réduit les périodes de vacance locative.
Loyers moyens à Besançon : quel potentiel de revenus ?
| Type de bien | Loyer moyen au m² (2025) | Part dans le parc locatif |
|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 18,86 €/m² | 12,2 % |
| T2 | 13,50 €/m² | 19,9 % |
| T3 | 11,20 €/m² | 35,4 % |
| T4 et + | À partir de 11 €/m² | 32,5 % |
Le marché locatif bisontin est dominé par les T3, qui représentent plus d’un tiers du parc. Leur loyer moyen de 11,20 €/m² en fait un segment accessible pour les familles, mais le rendement brut y est moins élevé que sur les petites surfaces. Les studios, bien que moins nombreux (12,2 % du parc), affichent le loyer au m² le plus haut à 18,86 €/m², ce qui compense leur taille réduite et attire les investisseurs cherchant un rendement locatif optimisé.
Côté rotation des locataires, 40 % des occupants restent moins de 2 ans dans leur logement, un indicateur typique d’un marché étudiant et jeune actif dynamique. Seuls 25 % des locataires s’installent pour plus de 5 ans. Cette mobilité accrue favorise les locations meublées et les colocations, où les loyers unitaires restent élevés tout en limitant les risques de vacance locative. Avec un délai moyen de location de 12 jours (selon LocService), la demande est là : à vous de choisir le bon format pour capter ces revenus.
Démographie et demande locative à Besançon
Avec 121 867 habitants et une population étudiante de 25 000 personnes, Besançon bénéficie d’une demande locative structurelle. La ville attire également 21 % de cadres âgés de 35 à 55 ans, renforçant le besoin en logements de qualité.
Cette double dynamique explique pourquoi 40 % des locataires restent moins de deux ans, tandis que seulement 25 % s’installent pour plus de cinq ans. Le renouvellement fréquent des occupants garantit une pression locative constante sur les petites surfaces.
Les studios et T2 représentent 32,1 % du parc locatif, mais la demande en T3 reste la plus forte avec 35,4 % des logements. Cette répartition offre des opportunités ciblées pour les investisseurs cherchant à maximiser leur taux d’occupation.
Villes à proximité de Besançon pour diversifier
Pour élargir votre portefeuille, Montbéliard et Belfort offrent des alternatives crédibles avec des prix au m² souvent inférieurs à ceux de Besançon. Ces marchés permettent de capter une demande locative différente, portée par des bassins d’emploi industriels et tertiaires.
À Montbéliard, les rendements bruts oscillent fréquemment entre 6 % et 8 %, des niveaux comparables à la capitale comtoise. Belfort attire également les investisseurs grâce à des tickets d’entrée plus accessibles et une forte présence de fonctionnaires, garantissant une demande locative stable. Ces villes permettent de diversifier les risques sans s’éloigner géographiquement.
Stratégies d’investissement locatif à Besançon
| Stratégie | Rentabilité brute | Type de bien | Profil locataire |
|---|---|---|---|
| Location meublée | 6,5 % à 8,5 % | Studio, T1 | Étudiant |
| Colocation | 6 % à 8 % | T3, T4 | Actif, étudiant |
| Location vide | 5,5 % à 6,5 % | T2, T3 | Famille, fonctionnaire |
Location meublée étudiante
- Rendement supérieur de 2 % par rapport à une location vide, pour un investissement similaire
- Studio/T1 très demandés par les 25 000 étudiants bisontins, avec un loyer moyen à 18,86 €/m²
- Proche universités et écoles : prioriser La Boucle, Chaprais et le secteur de la Bouloie
- Rotation locative rapide : 40 % des locataires restent moins de 2 ans, ce qui permet de réévaluer les loyers
Colocation : un investissement en plein essor
- Rentabilité 6 % à 8 % sur les grandes surfaces, soit 2 à 3 points de plus qu’une location classique
- Bien adapté aux grands appartements (T3 minimum) qui se louent 11,20 €/m² en T3, avec un rendement optimisé par chambre
- Demande croissante des actifs : 21 % de cadres 35-55 ans cherchent des logements flexibles
- Ticket d’entrée accessible : avec un prix médian de 2 600 €/m², un T3 de 70 m² revient à environ 182 000 €