Exonération plus-value logement social : conditions et démarches 2025

Conditions d’application de l’exonération (cessionnaire, engagements, sanctions)

Qualité du cessionnaire et engagements à mentionner dans l’acte

Pour bénéficier de l’exonération, la cession doit impérativement être réalisée au profit de l’un des cessionnaires habilités. Seules les personnes morales suivantes sont éligibles : organismes HLM, sociétés d’économie mixte (SEM), agences foncières (AFL) et unions d’économie sociale. L’acte authentique de vente doit obligatoirement mentionner l’engagement du cessionnaire de construire des logements sociaux sur le bien acquis.

• Organismes HLM, SEM, AFL, unions : seuls cessionnaires autorisés
• Promesse ou cession avant 31 décembre 2025 : date butoir de l’exonération
• Mention engagement dans l’acte authentique : condition de validité fiscale
• Délai construction : 4 ans par défaut à compter de la cession
• Alternative : délai porté à 10 ans pour les acquisitions avec allongement

Le cédant doit s’assurer que la promesse de vente ou l’acte authentique mentionne expressément la destination sociale du programme. L’absence de cette clause entraîne la perte immédiate du bénéfice de l’exonération. Le délai de réalisation des travaux court à partir de la date de signature de l’acte authentique.

Sanctions en cas de non-respect des engagements

En cas de manquement aux engagements souscrits, une amende forfaitaire est automatiquement appliquée au cessionnaire. Son montant s’élève à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte. Cette sanction intervient si les logements sociaux ne sont pas livrés dans le délai imparti de 4 ans, ou dans le délai alternatif de 10 ans lorsque celui-ci a été retenu.

L’administration fiscale contrôle le respect de l’engagement par le biais d’une déclaration obligatoire que le cessionnaire doit produire à l’issue du délai de construction, à l’image de l’obligation assurance habitation locataire qui protège le bailleur contre les risques locatifs. Aucun report ou prorogation n’est prévu, sauf cas de force majeure dûment justifié. Le non-respect de l’engagement entraîne également la reprise de l’impôt qui avait été exonéré chez le cédant, majoré des intérêts de retard, comme pour les prélèvements sociaux sur plus-value, à l’image de l’amortissement sci qui permet de déduire la perte de valeur d’un bien.

Contribuables concernés par l’exonération

Cette exonération s’adresse aux personnes physiques ou aux sociétés relevant de l’article 8 du CGI, ainsi qu’aux sociétés visées aux articles 8 bis et 8 ter du même code. Les contribuables domiciliés fiscalement hors de France sont également éligibles.

Sont exclues les plus-values soumises à l’impôt sur les sociétés. Seules les cessions passibles de l’impôt sur le revenu (article 150 U CGI) peuvent bénéficier du dispositif, à l’image de l’impôt sur la vente d’une parcelle, sous réserve du respect des conditions de cessionnaire et d’engagement.

Biens concernés par l’exonération

L’exonération s’applique aussi bien aux immeubles bâtis qu’aux terrains non bâtis, y compris les simples terrains à bâtir. Sont également éligibles les droits réels tels que l’usufruit, la nue-propriété, ou encore les droits de surélévation et de bail emphytéotique.

En revanche, sont exclus les biens situés dans le périmètre d’une opération NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain). Les cessions déjà exonérées de droit au titre de l’article 150 U § 2 du CGI ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif spécifique.

Zones géographiques éligibles (logement intermédiaire, arrêté communes)

L’exonération de plus-value pour cession à un organisme de logement social s’applique sur l’ensemble du territoire, mais un abattement exceptionnel renforcé est prévu pour les cessions situées dans les communes classées Abis et A. Ces zones, définies par arrêté, sont celles où la tension immobilière est la plus forte.

Pour bénéficier de cet abattement majoré, la promesse de vente ou la cession doit être réalisée avant le 31 décembre 2025. Cet avantage fiscal vise à encourager la création de logements intermédiaires et sociaux dans les secteurs géographiques les plus tendus.